ছবি: সংগৃহীত।
বাংলাদেশে ভূমির মালিকানা নিয়ে দীর্ঘদিন ধরেই জটিলতা ও বিভ্রান্তি চলে আসছে—বিশেষ করে দলিল, দখল ও রেকর্ড—এই তিনটির মধ্যে কোনটি বেশি গুরুত্বপূর্ণ তা নিয়ে সাধারণ মানুষের মধ্যে রয়েছে নানা প্রশ্ন ও ভুল ধারণা। অথচ প্রকৃতপক্ষে, এই তিনটি বিষয় পরস্পরের পরিপূরক এবং তিনটিই জমির পূর্ণ মালিকানা নিশ্চিত করতে অপরিহার্য।
দখল: ১০% মালিকানার ভিত্তি
জমির দখল বলতে বোঝায় কার বাস্তব কবজা বা নিয়ন্ত্রণে জমিটি রয়েছে। তবে শুধু দখল থাকলেই জমির মালিক হওয়া যায় না। ভূমি রেজিস্ট্রেশন আইনে বলা হয়েছে, জমি বিক্রির সময় ক্রেতাকে দখল বুঝিয়ে দেওয়া বাধ্যতামূলক। তাই জমির ব্যবহার ও হস্তান্তরে দখল গুরুত্বপূর্ণ, তবে তা পূর্ণ মালিকানার প্রমাণ নয়।
দখল মালিকানার ১০% ভিত্তি প্রদান করে।
দলিল: ৭০% মালিকানার ভিত্তি
দলিল হচ্ছে জমি কেনাবেচা বা হস্তান্তরের মূল আইনি প্রমাণপত্র। এটি ছাড়া জমির মালিকানা দাবি করা দুর্বল ভিত্তির ওপর দাঁড়ায়। এমনকি ওয়ারিশ সূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রেও পূর্বপুরুষের দলিল বা বায়া দলিল থাকতে হয়—যা দলিলের ধারাবাহিক চেইন প্রমাণ করে।
সঠিক ও বৈধ দলিল থাকলে আপনি ৭০% মালিকানার ভিত্তি পান।
রেকর্ড: ২০% এবং সরকারিভাবে স্বীকৃতি
জমির রেকর্ড বা নামজারি হলো সরকারি খতিয়ানে জমির মালিক হিসেবে আপনার নাম অন্তর্ভুক্ত হওয়া। এটি না থাকলে আপনি সরকারিভাবে মালিক হিসেবে স্বীকৃতি পাবেন না, ট্যাক্স (ভূমি উন্নয়ন কর) দিতে পারবেন না এবং অনেকক্ষেত্রে জমি ভেস্টেড প্রপার্টি বা খাস জমি হিসেবে ঘোষণা হতে পারে।
রেকর্ড নিশ্চিত করে আপনার শেষ ২০% মালিকানা এবং সরকারি স্বীকৃতি।
❝তাহলে কে জমির প্রকৃত মালিক?❞
তিনটি উপাদান—দখল + দলিল + রেকর্ড—একত্রে থাকলেই আপনি ১০০% জমির মালিক বলে গণ্য হবেন।
-
শুধু দখলে থাকলে আপনি সাময়িকভাবে জমির ব্যবহারকারী মাত্র।
-
দলিল থাকলে আপনি আইনি মালিক, তবে সরকারিভাবে অস্বীকৃত।
-
রেকর্ড ছাড়া আপনি ট্যাক্সও দিতে পারবেন না, আইনি জটিলতায় পড়বেন।
অনেকেই ভুল করেন:
অনেকে মনে করেন ওয়ারিশ সূত্রে জমি পেয়ে গেলে দলিল দরকার নেই। এটা ভুল। ওয়ারিশ সূত্রে পাওয়া জমিরও পূর্বসূরির দলিল বা বায়া দলিল থাকা বাধ্যতামূলক।
আবার অনেকে দলিল ও দখল থাকলেও নামজারি বা রেকর্ড করেন না—যা মারাত্মক ভুল। এতে সরকারিভাবে মালিক হিসেবে স্বীকৃতি পাওয়া যায় না, ভবিষ্যতে জমি সংক্রান্ত বিরোধে দুর্বল অবস্থানে পড়তে হয়।
জমির প্রকৃত মালিকানা নিশ্চিত করতে হলে আপনার:
১️⃣ দখল থাকতে হবে,
২️⃣ বৈধ দলিল থাকতে হবে,
৩️⃣ এবং রেকর্ড বা নামজারি সম্পন্ন থাকতে হবে।
এই তিনটির সম্মিলনেই আপনি আইনি, ব্যবহারিক ও প্রশাসনিকভাবে জমির শতভাগ মালিক হিসেবে গণ্য হবেন।
নুসরাত
