আবাসন খাতে চরম দুরবস্থা

রহিম শেখ ॥ গত তিন বছরে চার শতাধিক ফ্ল্যাটের মধ্যে বিক্রি হয়েছে মাত্র ৭২টি। অব্যাহত মন্দার কারণে প্রকৌশলী, স্থপতি, কর্মকর্তা-কর্মচারী মিলিয়ে ৮৫০ জনের মধ্যে এখন কাজ করছে মাত্র ৩শ’ জনবল। রাজধানীর প্রথম শ্রেণীর একটি ডেভেলপার কোম্পানির ব্যবসায়িক চিত্র এটি। খোঁজ নিয়ে জানা গেছে, শুধু ওই প্রতিষ্ঠানটিই নয়, অনবরত লোকসানের চাপে বাধ্য হয়েই অনেক আবাসন ব্যবসায়ী প্রতিষ্ঠানের পরিধি ছোট করেছেন। এই অবস্থায় বছরে ফ্ল্যাট বিক্রির সংখ্যা এখন নেমে এসেছে দেড় হাজারে। যদিও বছর তিনেক আগে এই সংখ্যা ছিল ১০ হাজার। গ্যাস, বিদ্যুত ও অবকাঠামো সঙ্কট, জমির দাম ক্রয়ক্ষমতার উর্ধে চলে যাওয়া, ব্যাংকের পক্ষ থেকে আবাসনে অর্থায়নে অনীহা, ঋণে উচ্চ সুদহার ও জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (এনবিআর) নানামুখী তৎপরতার কারণে আবাসন খাতে সঙ্কট ঘনীভূত হচ্ছে বলে মনে করেন সংশ্লিষ্টরা। রিহ্যাব সূত্রে জানা যায়, সব ধরনের কাজ শেষ হলেও প্রায় ২৪ হাজার ফ্ল্যাট এখনও অবিক্রীত। ফলে আবাসন খাতে বিনিয়োগ করা প্রায় ৮০ হাজার কোটি টাকা এখন ঝুঁকির মুখে। এর মধ্যে উদ্যোক্তাদের গলার কাঁটায় পরিণত হয়েছে ১৮ হাজার কোটি টাকার ব্যাংকঋণ। রিহ্যাব সূত্রে জানা যায়, ‘পরিকল্পিত নগরায়ন ও সবার জন্য সুন্দর আবাসন’ এ নীতি সামনে রেখে কাজ করছেন আবাসন ব্যবসায়ীরা। ১৯৯১ সালে ১১ ব্যবসায়ী গঠন করেন রিহ্যাব। বর্তমানে সদস্য সংখ্যা ১ হাজার ২শর বেশি। রিহ্যাবের সদস্য হয়নি এমন আবাসন ব্যবসায়ী আছেন আরও ৭-৮শর মতো। সব মিলিয়ে আবাসন ব্যবসায় জড়িত প্রায় ২ হাজার ব্যবসায়ী। রিহ্যাবের সদস্যভুক্ত প্রতিষ্ঠানগুলোই ২০ বছরে ১ লাখ ৬৪ হাজার ফ্ল্যাট হস্তান্তর করে। প্রতি বছর এসব প্রতিষ্ঠান প্রায় ১০ হাজার ফ্ল্যাট এবং ৫ হাজার প্লট হন্তান্তর করত। কিন্তু ৩ বছর ধরে আবাসন খাতে দুরবস্থা চলছে। যেখানে রিহ্যাবের সদস্য প্রতিষ্ঠানগুলো বছরে ১০ হাজার ফ্ল্যাট বিক্রি করত, সেখানে ২০১২ থেকে ২০১৪ সাল পর্যন্ত ৩ বছরে হন্তান্তর করেছে মাত্র ৫ হাজার ৬৩৩টি ফ্ল্যাট। খোঁজ নিয়ে জানা যায়, ২০০৯ সালে ফ্ল্যাট-প্লট বিক্রি ছিল রমরমা। তখন থেকেই আবাসন খাতে ব্যবসায়ী ও বিনিয়োগের পরিমাণ বাড়তে থাকে। ২০১০ সালের এপ্রিল মাসে আবাসন খাতে বরাদ্দ রাখা ঋণ স্কিম বন্ধ করে দেয় বাংলাদেশ ব্যাংক। এরপর ২০১০ সালের ২১ জুলাই হঠাৎ করে আবাসন খাতে সব ধরনের নতুন সংযোগ বন্ধ ঘোষণা করা হয়। গ্যাস সংযোগ বন্ধ থাকে ২০১৩ সালের ২০ জুন পর্যন্ত। এ সময়ে নির্মাতা প্রতিষ্ঠানগুলো ফ্ল্যাট নির্মাণ করলেও গ্যাস সংযোগ বন্ধ থাকায় ক্রেতার কাছে হন্তান্তর করা সম্ভব হয়নি। তখন থেকেই কমতে থাকে ক্রেতার সংখ্যা। এরপর ২০১০ সালে শেয়ারবাজারে ধস শুরু হলে এর প্রভাব পড়ে আবাসন খাতেও। ফ্ল্যাট ও জমি বিক্রিতে মন্দাভাব শুরু হয় ২০১১ সালে। ২০১২ সালে তো আবাসন খাতে দুর্যোগ বয়ে গেছে। এ দুর্যোগের সঙ্গে যুক্ত হয়েছে ঢাকার ডিটেইল এরিয়া প্ল্যান (ড্যাপ)। ড্যাপের শর্তপূরণ করতে না পারায় কোন আবাসন কোম্পানির প্লট প্রকল্পকে অনুমোদন দেয়া হচ্ছে না। ২০১৩ সাল পুরোটাই গেছে রাজনৈতিক অস্থিরতায়। ২০১৪-তে এসে ফ্ল্যাটের জটিল জট তৈরি হয়েছে আবাসন ব্যবসায়। ফ্ল্যাটের দাম কম, কিন্তু ক্রেতা নেই। ফলে অবিক্রীত ফ্ল্যাটের সংখ্যা দ্রুত বাড়তে শুরু করে। আবাসন ব্যবসায়ীরা দীর্ঘদিন ধরেই বলছিলেন, তাঁদের ব্যবসায় মন্দা চলছে। রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং এ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব) সম্প্রতি আনুষ্ঠানিক একটি জরিপ শুরু করেছে আবাসন ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর ওপর। গত সোমবার পর্যন্ত ২০৯টি প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে সংগ্রহ করা তথ্য অনুযায়ী, এ প্রতিষ্ঠানগুলোর ১২ হাজার ১৮৫টি ফ্ল্যাট বা ইউনিট অবিক্রীত আছে। আর এতে আটকে আছে প্রায় আট হাজার ৮১১ কোটি টাকা। রিহ্যাবের তথ্য অনুযায়ী, চলতি বছরের জানুয়ারি পর্যন্ত ৩৩৮টি কোম্পানির অবিক্রীত ফ্ল্যাটের সংখ্যা ২২ হাজার ৫৭২টি। এর মধ্যে চলতি বছর অক্টোবর পর্যন্ত ১৮৭টি কোম্পানি ১ হাজার ৭১৭টি ফ্ল্যাট বিক্রি করেছে। একই সময়ে আরও প্রায় ৩ হাজার নতুন ফ্ল্যাট নির্মাণ করা হয়েছে। সব মিলিয়ে চলতি বছর অবিক্রীত ফ্ল্যাটের পরিমাণ দাঁড়িয়েছে প্রায় ২৪ হাজার। সব ব্যবসায়ীর সদস্যের অবিক্রীত ফ্ল্যাটের সংখ্যা হিসাব করলে এ সংখ্যা আরও বাড়বে বলে জানান তারা। ক্রেতা না থাকায় এসব ফ্ল্যাট এখন নির্মাতা প্রতিষ্ঠান মালিকদের কাছে গলার কাঁটা হয়ে দাঁড়িয়েছে। আবাসন ব্যবসায়ীদের মতে, স্বাভাবিক সময়ে তাঁদের যা বিক্রি হয় তার থেকে ৫০ শতাংশ বিক্রি কমে গিয়েছিল। এখন সামান্য বেড়েছে। কিন্তু নানাবিধ সঙ্কটে আবাসন ব্যবসার পরিধি ছোট হয়ে আসছে। বহু প্রতিষ্ঠান কর্মীদের বেতন দিতে, ব্যাংকের ঋণ শোধ করতে লাভ ছাড়াই ফ্ল্যাট বিক্রি করে দিচ্ছে। গত এক বছরে প্রায় তিন শতাধিক প্রতিষ্ঠান বিলুপ্ত হয়ে গেছে। বড় বড় গ্রুপ আবাসন খাতে বিনিয়োগ করে মারাত্মক সঙ্কটে পড়েছে। তারা এখন এ খাত থেকে হাত গুটাতেও পারছে না। ফলে গ্রুপের অন্যান্য প্রতিষ্ঠান বন্ধ করে দিতে বাধ্য হচ্ছে তারা। আবাসন খাতের সঙ্গে রড, সিমেন্ট, ইট, রং, টাইলস্, আসবাবপত্রসহ প্রায় ৪শ’টি শিল্পও এখন বিপাকে আছে। কমে গেছে এসব পণ্যের বিক্রি। ওই সব শিল্পে নতুন কর্মসংস্থান হচ্ছে না, বরং অনেক ক্ষেত্রে কর্মীদের ছাঁটাই চলছে। এ প্রসঙ্গে রিহ্যাবের সভাপতি আলমগীর সামসুল আলামিন জনকণ্ঠকে বলেন, রিহ্যাবের অবস্থা এখন খুবই খারাপ। আমরা শ্রমিক-কর্মচারীদের বেতন সময়মতো দিতে পারছি না। কারও কারও অবস্থা খুব বেশি খারাপ। ফ্ল্যাটের দাম কমে গেছে উল্লেখ করে তিনি বলেন, এখন আবাসন ব্যবসায়ীরা যে দামে ফ্ল্যাট বিক্রি করছেন তাতে তাঁদের পকেটের টাকা চলে যাচ্ছে। এজন্য বাংলাদেশ ব্যাংকের নীতি পরিবর্তন করে এ খাতে অর্থায়ন এবং উচ্চ সুদহার কমিয়ে আনার দাবি জানান তিনি। জানা গেছে, জিডিপিতে আবাসন খাতের অবদান প্রায় ১২ ভাগ। প্রায় ৩০ লাখ মানুষ এ খাতে নিয়োজিত রয়েছে। এ খাতে বেসরকারি বিনিয়োগ প্রায় দুই লাখ কোটি টাকা। আবাসন খাতের সঙ্গে প্রায় ৪শ’ শিল্প জড়িত, যেগুলোর অস্তিত্ব নির্ভর করছে আবাসন খাতের ওপর। এগুলোর পণ্য বিক্রি বাড়ে আবাসন খাতে গতি থাকলে। যার ইতিবাচক প্রভাব শেষ পর্যন্ত গিয়ে মোট দেশজ উৎপাদনের (জিডিপি) ওপর পড়ে। এ প্রসঙ্গে পলিসি রিসার্চ ইনস্টিটিউটের (পিআরআই) নির্বাহী পরিচালক ড. আহসান এইচ মনসুর জনকণ্ঠকে বলেন, আবাসন খাতের যখন খারাপ অবস্থা শুরু হয়েছে, তখন ঝুঁকিতে থাকা ব্যাংকগুলোও ঋণ দেয়া বন্ধ করেছে। ফলে অনেক প্রকল্প শেষ হতে পারেনি। আবার কিছু আবাসন প্রতিষ্ঠানের ঠিক সময়ে প্রকল্প শেষ না করার প্রবণতা আছে বলে ক্রেতার মধ্যে আস্থার সঙ্কটও আছে। এ খাতকে কোনভাবেই সরকারের অবহেলা করা উচিত নয়, কারণ দেশের অভ্যন্তরীণ অর্থনীতিতে এ খাতের বড় ভূমিকা আছে। অনেক খাত আবাসন খাতের ওপর নির্ভরশীল। তিনি বলেন, সরকারকে প্রণোদনা দিয়ে এ খাতকে বাঁচিয়ে রাখতে হবে। ব্যাংকঋণের ক্ষেত্রে বাংলাদেশ ব্যাংক যদি নীতি পরিবর্তন করে মানি মার্কেটের সঙ্গে সাদৃশ্য রেখে বন্ড বাজারের উন্নয়ন ও নতুন করে অর্থায়ন প্রকল্প চালু করে তাহলে আবাসন ঋণের সুদের হার কমিয়ে আনা সম্ভব। এ প্রসঙ্গে রিহ্যাবের সাধারণ সম্পাদক মোঃ ওয়াহিদুজ্জামান জনকণ্ঠকে বলেন, দীর্ঘদিন গ্যাস ও বিদ্যুতের নতুন সংযোগ বন্ধ থাকায় আবাসন খাতে স্থবিরতা ছিল। এ বিষয়টির সুরাহা হওয়ার পাশাপাশি আবাসন খাতে অপ্রদর্শিত অর্থ (কালো টাকা) বিনিয়োগের সুযোগ দেয়ায় খাতটি ঘুরে দাঁড়াচ্ছিল। তবে ঋণপ্রবাহ কার্যত বন্ধ থাকায় অনেকটাই সঙ্কটে পড়েছে আবাসন খাত। পুনর্অর্থায়ন তহবিল চালুর দাবি ॥ দেশের নিম্ন মধ্যবিত্ত ও মধ্যবিত্তদের আবাসন চাহিদা মেটাতে স্বল্প সুদে ঋণের জোগান দিতে বছর সাতেক আগে একটি পুনর্অর্থায়ন তহবিল চালু করেছিল বাংলাদেশ ব্যাংক। ঘূর্ণায়মান এ তহবিলটি ২০০৯ সালের ডিসেম্বরের মধ্যে ৭০০ কোটি টাকায় উন্নীত হয়। ২০১০ সালের ২৬ এপ্রিল পর্যন্ত এই তহবিল থেকে ৬১০ কোটি টাকা ছাড় করা হয়। ১৪টি ব্যাংক ও ২৩টি আর্থিক প্রতিষ্ঠান এই পুনর্অর্থায়ন তহবিল থেকে ঋণ নিয়ে গ্রাহকদের দিত। ওই বছরের এপ্রিলে আবাসনকে ‘অনুৎপাদনশীল খাত’ উল্লেখ করে এই তহবিল থেকে পুনর্অর্থায়ন করা বন্ধ করে দেয় তারা। দুই বছর ধরে মন্দায় আক্রান্ত আবাসন খাতের উদ্যোক্তারা এ স্কিমটি চালুর দাবি জানিয়ে এলেও কোন সিদ্ধান্ত হয়নি। বাংলাদেশ ব্যাংকের সাবেক গবর্নর ড. সালেহউদ্দিন আহমেদ জনকণ্ঠকে বলেন, মধ্যবিত্ত ও নিম্ন মধ্যবিত্ত ক্রেতাদের কথা মাথায় রেখে এ তহবিলটি চালু করা হয়েছিল। কেননা তাদের পক্ষে চড়া সুদে ঋণ নিয়ে আবাসনের ব্যবস্থা করা কঠিন। তহবিলটি আবারও চালু করা উচিত বলে মনে করেন তিনি। একই সঙ্গে সরকারী প্রতিষ্ঠান হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স কর্পোরেশন থেকে ১০-১২ শতাংশ হার সুদে ঋণ নিয়ে দীর্ঘমেয়াদি কিস্তিতে তা পরিশোধ করতে পারতেন বাড়ি নির্মাতারা। তহবিল সঙ্কটে হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স কর্পোরেশন এখন ঋণ দিচ্ছে খুব সামান্য পরিমাণে। রিহ্যাবের সহসভাপতি লিয়াকত আলী ভূঁইয়া জনকণ্ঠকে জানান, আমরা ১০ হাজার কোটি টাকার একটি তহবিল গঠনের জন্য সরকারের কাছে আবেদন জানিয়েছি। যেখান থেকে ক্রেতাদের স্বল্প সুদে ঋণ দেয়ার কথা বলা হয়েছে। গৃহায়ন ও গণপূর্তমন্ত্রী ইঞ্জিনিয়ার মোশাররফ হোসেন এ তহবিল গঠনের আশ্বাসও দিয়েছেন। সুদের হার সিঙ্গেল ডিজিটে নামিয়ে আনার দাবি ॥ এশিয়ার দেশগুলোর মধ্যে বাংলাদেশে আবাসন ঋণের সুদের হার সবচেয়ে বেশি। এ কারণে দেশের নিম্ন ও মধ্য আয়ের মানুষ ফ্ল্যাট বা এ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পারে না। বাংলাদেশে ব্যাংকের সূত্র মতে, এশিয়ার দেশগুলোর মধ্যে মালয়েশিয়ায় আবাসন ঋণের সুদের হার ৪.৫ শতাংশ, সিঙ্গাপুরে ৩ শতাংশ, ভারতে ১০ শতাংশ এবং বাংলাদেশে সর্বোচ্চ ১৫ থেকে ২২ শতাংশ। গত বুধবার রিহ্যাব মেলার উদ্বোধনী অনুষ্ঠানে গৃহায়ন ও গণপূর্তমন্ত্রী ইঞ্জিনিয়ার মোশাররফ হোসেন আবাসন খাতে যেসব ফ্ল্যাট এখনও অবিক্রীত আছে তা বিক্রিতে সহায়তা সুদের হার সিঙ্গেল ডিজিটে নামিয়ে আনার জন্য বাংলাদেশ ব্যাংকের প্রতি আহ্বান জানান। এ প্রসঙ্গে লিয়াকত আলী ভূঁইয়া বলেন, প্লট ও ফ্ল্যাট কিনতে ক্রেতাদের ঋণ প্রয়োজন। কিন্তু দু’চারটি ব্যাংক ছাড়া বাকি ব্যাংকগুলো এ খাতে ঋণ দিচ্ছে না। তিনি বলেন, পৃথিবীর অনেক দেশেই বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলো ফ্ল্যাট কিনতে ২০ থেকে ৪০ বছর মেয়াদী ঋণ দেয়। এদেশে এ ধরনের ঋণ সুবিধা দিলে মানুষ আবাসন চাহিদা পূরণ করতে পারবে। নকশা অনুমোদনে জটিলতা কাটছে না ॥ ঢাকার ডিটেইল এরিয়া প্ল্যানের (ড্যাপ) আওতাধীন এলাকায় ইমারতের নকশা অনুমোদন প্রক্রিয়া অত্যন্ত জটিল, দীর্ঘমেয়াদি ও ঝামেলাপূর্ণ। ইমারতের নির্মাণ সংক্রান্ত বিভিন্ন দফতরের ছাড়পত্র ও নকশার অনুমোদন পেতে জটিলতার শেষ নেই। আবাসন ব্যবসায়ী নেতারা দীর্ঘদিন ধরে নকশা অনুমোদন প্রক্রিয়াকে সহজ করতে ওয়ানস্টপ সার্ভিস সেন্টার এবং জোনিং পদ্ধতি চালুর জন্য সরকারের কাছে জানিয়ে আসছেন। নকশার অনুমোদন প্রসঙ্গে গৃহায়ন ও গণপূর্তমন্ত্রী ইঞ্জিনিয়ার মোশাররফ হোসেন বলেন, ইমারত নির্মাণে নকশার অনুমোদনে ওয়ানস্টপ সার্ভিস সেন্টার এবং জোনিং পদ্ধতি চালুর পরিকল্পনা রয়েছে সরকারের। ওয়ানস্টপ সেন্টার হলে নকশার অনুমোদন পেতে আবেদনকারীদের কষ্ট করতে হবে না। আর জোনিং পদ্ধতি চালু করা গেলে কোন এলাকায় হাইরাইজ ভবন হবে তা নির্ধারিত হয়ে যাবে। ঢাকা ও এর আশপাশে হাইরাইজ ভবন হলে ‘সবার জন্য আবাসন’ সরকারের এ সেøাগান বাস্তবে রূপ পাবে। ফ্ল্যাট কিনলে জবাবদিহি নয় ॥ ফ্ল্যাট কিনলে আগে আয়কর আইনে কোনো রকম জবাবদিহি করতে হতো না। কিন্তু এ বিশেষ সুযোগটি সরকার প্রত্যাহার করে নিয়েছে। ফলে দেশে নিরাপদ মনে না করে অনেকে টাকা বিদেশে পাচার করছে বলে অভিযোগ করেছেন এ খাতের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট ব্যবসায়ীরা। গৃহায়ন ও গণপূর্তমন্ত্রী ইঞ্জিনিয়ার মোশাররফ হোসেন গত বুধবার রিহ্যাবের অনুষ্ঠানে এ প্রসঙ্গে বলেন, আগামী ২৮ ডিসেম্বর প্রধানমন্ত্রী আমার মন্ত্রণালয়ে আসবেন। আমি একজন মন্ত্রী হতে পারি কিন্তু আমিও রিহ্যাবের সদস্য। আমি আপনাদের পক্ষ থেকে প্রধানমন্ত্রীর কাছে সব দাবিদাওয়া পেশ করব। আমি প্রধানমন্ত্রীর কাছে আবেদন করব আবাসন খাতের জন্য স্থগিত হওয়া ১৯ বিবিবি-আইন যেন আবার চালু করা হয়। যেন কোন গ্রাহক ফ্ল্যাট কিনলে কেউ তার টাকার উৎস সম্পর্কে জিজ্ঞেস না করে। সম্প্রতি প্রকাশিত গ্লোবাল ফিন্যান্সিয়াল ইন্টিগ্রিটির (জিএফআই) প্রতিবেদন অনুযায়ী, কেবল ২০১২ সালেই বাংলাদেশ থেকে ১৭৮ কোটি ডলার বা ১৩ হাজার ৭৩২ কোটি টাকা পাচার হয়ে গেছে। গত এক দশকে (২০০৩-২০১২) বাংলাদেশ থেকে পাচার হয়ে যাওয়া অর্থের পরিমাণ এক লাখ কোটি টাকা। পাচারের হার বিশ্লেষণ করলে দেখা যায়, যে কোন সরকারের প্রথম দিকে টাকা কম পাচার হয় এবং শেষ সময়ে অস্থিরতা তৈরি হলে পাচারের মাত্রা বেড়ে যায়।